媒体管家：成都第三季度优质办公楼集中放量 探索“商业上楼”方式

　　“据国务院最新批复，成都被赋予了更高的城市定位、更强的城市功能。”世邦魏理仕西南区董事总经理谢凌分析指出，在国家重大区域战略使命的加持下，成都有望迎来更多利好，为高质量发展提供重大机遇。

　　记者了解到，日前，世邦魏理仕发布了《2024年第三季度成都房地产市场回顾》，该季度，成都的天府新区办公楼集中放量，零售物业首店及本土品牌表现活跃，仓储物流市场则延续需求外迁趋势。

　　根据国务院近期批复的《成都市国土空间总体规划（2021—2035年）》，成都的四项核心功能包括西部经济中心、西部科技创新中心、西部对外交往中心、全国先进制造业基地。这些定位或将为成都带来新的机遇。

　　TMT行业需求占比近三成

　　2024年第三季度，成都优质办公楼市场迎来了近十年来单季最大的供应量，总计约32.5万平方米的新增面积，主要集中在天府新区。其中，光环中心二号楼、蜀道创新中心T1和T2、中粮天府中心等项目的交付，推动了天府新区在新增供应中的占比达到84.3%。

　　然而，尽管供应充沛，市场需求却延续疲软态势，净吸纳量仅录得1.6万平方米，环比下降59.5%。市场整体空置率因此上升至26.5%，甲级办公楼空置率更是攀升至33.7%。在这一背景下，业主们不得不加大租赁条件和办公产品的比拼力度，以吸引租户。

　　从行业分布来看，TMT行业持续主导新增需求，占比达到28.5%，金融业和消费服务业紧随其后。值得注意的是，产业互联网需求在本季度回升，占TMT需求的71.7%。此外，随着“商业上楼”计划的推行，一些非传统办公业态如体检中心、心理咨询等也开始进入办公楼市场。

　　搬迁活动在本季度继续领衔租赁市场，占比达到51%。同时，企业对租赁成本的控制愈加严苛，导致需求面积进一步缩小，小面积段的需求增长明显。

　　展望第四季度，成都优质办公楼市场预计将继续放量，新增供应约30.9万平方米，天府新区仍将主导供应。世邦魏理仕西南区顾问及交易服务部办公楼负责人黄璐表示，从需求端来看，成都作为西部地区重要的中心城市、国际性综合交通枢纽城市，尽管年内各行业在继续整合办公面积，但成都仍是内外资企业布局西部的战略重镇，很多企业也在借机升级、扩租，包括了内资TMT、律所、内外资金融、贸易零售等行业。

　　次级商圈以价换量

　　与办公楼市场不同的是，成都零售物业市场在第三季度未录得新建购物中心开业，但非标商业持续放量，两个新项目合计商业面积达到15万平方米。其中，天府国际动漫城以12.6万平方米的商业面积成为西南最大的二次元动漫城。

　　今年暑假期间，成都国际航空枢纽和车站的旅客发送量均实现同比增长，进一步激发了文旅市场活力，带动了核心商圈客流增长。然而，消费谨慎性延续，消费转化率有限，社会消费品零售总额增速放缓。

　　在市场需求方面，成都第三季度市场去化主要有三大带动因素：一是次级商圈购物中心以价换量；二是首店活跃度明显回升；三是本土品牌扩张提速。其中，Lemaire中国首店、CURRY全球首店等高能级首店陆续落地，同时本土品牌如明堂士多、山莫玩具店等也通过慢闪店模式测试市场。

　　从业态分布来看，零售业态拓店持续放缓，餐饮业态需求回升，体验业态需求维稳。主力店在生鲜超市扩张的带动下占比上升。

　　展望第四季度，成都零售物业市场将迎来3个购物中心合计约32万平方米的新增供应。世邦魏理仕华西区战略顾问部负责人邹丽娟表示，在备受挑战的市场环境下，成都各圈层市场及细分领域仍蕴藏着潜在机遇。运营商或将调整招引策略，积极撬动优质本土资源，并探索灵活合作模式。