媒体管家|一线城市土拍频出百亿“地王” 房企吹响明年竞争号角
12月2日下午4点25分，深圳土地房产交易大厦内，当主持人报出“185.12亿”这个数字时，仅有一名竞买人应价，现场随后陷入一阵沉默，无人再对主持人报出的“185.32亿”进行应价。
至此，深圳年内第5宗涉宅用地T107-0107成功出让，成交价最终定格在185.12亿元，竞得人是由华润置地(1109.HK)和中海地产(0688.HK)组合的联合体。
T107-0107地块上架之初就引起市场高度关注，其起拍价高达126.52亿元，是深圳有史以来第9宗总价超过百亿元地块。如今，该地块的成交亦刷新了深圳涉宅用地成交史上总价“地王”的纪录。
值得一提的是，就在拿下T107-0107地块三天前，中海地产和华润置地作为对手同场竞争北京市朝阳区组团地块，最终由中海地产以153.32亿元的价格收入囊中，打破了北京单笔土地出让金纪录，该地块成为总价“地王”。
回溯中海地产今年在北京、深圳的销售表现，其个别项目获得热销并贡献超过一半的业绩。“这是重大信号，即楼市的有效区域开始集中，房企与其到处撒网，不如聚焦重点城市、重点区域，打造高溢价的重点产品，以事半功倍的开发销售逻辑完成业绩。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
对于近期拿下的“地王”后续开发计划及公司在北京、深圳等市场的布局安排，中海地产相关负责人仅对记者表示：“目前除了公开资料，没有更多信息。”
豪掷重金补仓
除了深圳，中海地产近期亦在北京竞得一宗百亿“地王”。
2024年最后一个月，深圳“压箱底”的百亿级地块终于正式出让。
记者获悉，此次参与T107-0107地块竞拍的仅有两家竞买人报名，分别是“华润+中海”联合体以及招商蛇口，地块以“价高者得”为原则确定竞得人和成交价。竞拍当天，短短两分钟内，两名竞买人针对T107-0107地块的叫价已经多达10余轮，竞拍最终历时约一个半小时，举牌合计295轮，由“华润+中海”联合体以超180亿元的价格竞得，成交楼面价约70388元/平方米，溢价率约46.3%。
公告显示，T107-0107地块位于深圳市南山区粤海街道，总用地面积约3.86万平方米，总建筑面积为26.3万平方米，该地块原先规划为商业，后来在今年7月被调整为住宅、商业两用。
至此，出让的T107-0107地块由南北2宗小地块构成，用途为二类居住用地、商业用地、道路用地，地块规划设计要点包括住宅17.69万平方米、商务公寓7万平方米、商业1万平方米、9班幼儿园2900平方米、文化活动室1000平方米等。其中，地块涵盖的7万平方米商务公寓一部分可分割转让(4万平方米)，另一部分限整体转让(3万平方米)，限整体转让的商务公寓可全部转为同等面积的酒店。
区域规划图显示，T107-0107宗地周边基本为商业、绿地以及市政配套用地，项目南侧地块紧邻地铁2号线登良站。值得一提的是，T107-0107地块的出让条件不限制建成后的商品房销售价格，也不受“90/70”政策(单套住房建筑面积90平方米以内的住房面积所占比重，必须达到总住宅面积的70%以上)限制。
中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅对记者表示，T107-0107地块解除了此前土地出让的多项限制条件。“取消土地限价或有利于稳房价、稳预期，有助于提升优质地块成交溢价率，进而对房价预期形成支撑。”
除了深圳，中海地产近期亦在北京竞得1宗百亿“地王”，该组团地块总建设用地面积约14.7公顷，规划建筑规模39.4万平方米，起始总价153亿元，包含北京市朝阳区酒仙桥旧城区改建项目、小红门项目以及十八里店项目地块。该组团地块吸引中海地产和华润置地两家房企到场竞拍，但现场仅有一次举牌加价记录，最终由中海地产以153.32亿元的价格成交，溢价率0.21%。
与“豪宅”深度绑定
T107-0107地块最终成交的楼面价还比深湾玖序项目地块整整高出1万元/平方米，且深湾玖序还设有限售均价，T107-0107地块则不限售价。
值得注意的是，中海地产这两次竞得的“地王”体量并不小，其中的北京市朝阳区组团地块更被业内称为“巨无霸”。
“考虑到过去各种限制下，真正的优质项目比较少，市场需求较大，大地块能打造真正的改善型高端社区，提高社区的服务能力。”李宇嘉表示，预计T107-0107地块后续将打造成为大户型、高溢价的改善高端楼盘，对市场同片区其他新房将形成竞争。“综合计算下来，该地块的利润率或将很高。”
事实上，中海地产近两年的销售似乎已与“豪宅”深度绑定。
今年6月底，中海地产旗下深湾玖序取得预售证，推出293套建筑面积196—555平方米住宅产品。根据公示信息，该项目毛坯备案均价为13.33万元/平方米，意向登记保证金为500万元。据中海地产方面透露，开盘当天，深湾玖序发布销售“喜报”——“首开劲销100.2亿元”。值得注意的是，深湾玖序是“5·28新政”(深圳下调个人住房贷款最低首付款比例及利率下限)落地一个月内唯一入市的豪宅项目。
深湾玖序项目源于中海地产去年拿下的T207-0060地块，该地块是深圳湾超级总部基地时隔22年出让的首宗住宅用地，土地面积约3.63万平方米，建筑面积约20.77万平方米，挂牌起始价108.98亿元，最终由中海地产以最高限价125.32亿元和配建5.85万平方米全自持租赁住房面积的条件竞得，成交楼面价约6.03万元/平方米，溢价率15%。该地块建成后，普通商品住房平均销售价格不高于13.33万元/平方米(不含室内装修价格)，打破了深圳以往新建商品房最高每平方米13.2万元的纪录。
值得注意的是，深湾玖序开盘当天，中海地产位于上海的领邸玖序项目亦进行第一次开盘，推出186—210平方米四房户型，备案均价约14.6万元/平方米，当日销售额约66亿元。6月29日，位于北京的中海京华玖序项目开盘，主要户型为88—280平方米的二至四房，备案均价约17.5万元/平方米，开盘首日销售额约62亿元。
上述几个“豪宅”项目的热销或给了中海地产拿地的信心。值得一提的是，T107-0107地块最终成交的楼面价还比深湾玖序项目地块整整高出1万元/平方米，且深湾玖序还设有限售均价，T107-0107地块则不限售价。
抢跑明年楼市
今年以来，重点城市、重点项目对企业的业绩贡献度明显提升。
事实上，除了深圳、北京，中海地产近期还以36.45亿元的价格竞得上海市杨浦区N090602单元K8-05地块，成交楼面价73288元/平方米，溢价率16.33%。公告显示，该地块为居住用地，出让面积2.16万平方米，容积率2.3，建筑面积4.97万平方米，起价31.33亿元。
“近期拿地的房企都是今年销售业绩排名靠前的央企、国企，这些企业基本上都完成了今年的销售任务，迫切需要补库存以为明年考虑。”李宇嘉表示。
从销售表现来看，根据中指研究院统计，今年1—11月，中海地产实现销售额2704亿元，在行业中排名第二，仅次于保利发展(600048.SH)的3080亿元。值得注意的是，今年以来，重点城市、重点项目对企业的业绩贡献度明显提升。半年报显示，今年上半年，中海地产房地产开发业务收入为820.4亿元，在北京、上海、广州、深圳四个一线城市实现销售合约额744亿元，占公司总销售合约额的62.7%。中指研究院提供的数据显示，前11个月，中海地产在北京、上海、深圳的销售业绩均排名第一，分别达423.8亿元、573.47亿元、208.8亿元。
事实上，中海地产今年上半年新增购地仅6宗，总购地金额129亿元，还比不上其近期所拿任一“地王”的价格。“(上半年)地买得不多，主要原因是一线及核心城市的优质土地供应不足。”中海地产董事局主席颜建国在2024年中期业绩会上表示。记者注意到，跟往年相比，2024年深圳涉宅用地供应大幅缩减。截至12月2日，深圳年内共成交5宗涉宅用地，这些地块均由头部央企、国企摘得，民营房企拿地仍较为审慎。
颜建国亦表示，下半年中海将抓住窗口期，坚守投资刻度，优中选优，积极补充优质项目。截至2024年6月30日，中海地产土地储备总建筑面积为3322万平方米，其中权益建筑面积约2886万平方米。
中指研究院提供的数据显示，1—11月，中海地产权益拿地金额约407亿元，在行业中排名第三，保利发展以476亿元的金额排名第一。新增货值排行榜中，中海地产排名第四，全口径新增货值约926亿元，华润置地排名第一，全口径新增货值约1091亿元。从行业整体情况来看，1—11月，排名前100位的房企拿地总额约7431.8亿元，同比下降31.5%。其中，央企、国企和地方国资仍是拿地主力，民企仅在重点深耕区域补充土地储备。
