北京二手房成交量连续两月创新高

“9·30”政策落地两个月，北京二手房市场出现明显回暖，10月、11月成交量连续冲高。

根据北京住建委官网统计，10月份北京二手住房网签17367套；11月网签成交量达18763套，环比增长8%，同比增长49.6%，创造了近20个月来的最高纪录。

记者了解到，在成交热度回升的同时，房源之间的分化也愈加明显。少部分优质房源在近两个月价格出现小幅反弹；多数总价在400万元以下的刚需房源从11月以来挂牌量继续上升，价格或仍有下探空间。

成交量继续冲高

多位业内人士指出，近两个月的成交热度主要得益于“9·30”新政刺激。据了解，今年9月26日，政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了迄今最强维稳信号，随后连续4场重磅发布会体现出中央稳经济的决心。

国庆节前夕，继上海、广州、深圳之后，北京于9月30日晚落地楼市新政，政策内容包括降低存量房贷利率、下调个人住房贷款最低首付款比例、加大住房公积金贷款支持力度、调减非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限、调整通州区住房限购政策、取消普通住房和非普通住房标准、加快构建房地产发展新模式等方面。

《中国经营报》记者了解到，从去年3月“小阳春”之后，北京二手房价便开启了漫长的“以价换量”，年内不少小区价格下跌幅度在20%至30%，购房者观望情绪较重。

但从今年5月，尤其是“5·17”楼市新政以来，二手房可议价空间逐渐缩小，不少业主不再接受较大幅度的“砍价”。从“6·26”政策以来，6至9月成交持续放量，价格从小幅下滑至逐渐稳定。

据统计，今年6月份，北京二手住宅网签量达到14987套；7月，二手住宅网签量更是达到15575套，环比6月上升3.9%，同比更是大幅上升60%，创近16个月最高纪录；8月仍达到14363套，连续3个月超过了2024年3月的“小阳春”。9月份网签量略有下滑，为13274套。

但在“9·30”政策之后，不少二手房看房群体缩短决策周期，加快入场，10月、11月两个月的成交量连续冲高。10月份，北京二手住房网签17367套、均价5.23万元/平方米，环比分别增长31%、2.4%。

一位贝壳中介告诉记者：“之前贝壳北京二手房最高挂牌量高达17万套，目前已下降至13多万套。”

在他看来，“9·30”政策是个转折点。“这两个月我们接触的客户多认为，目前价格已经趋稳，涨或跌都是小概率事件，且幅度不会很大，所以基本上能赶在年底前签约的就签了。”

“高性价比房源越来越少”

记者了解到，二手房成交量继续冲高的同时，房源之间也愈加分化。

一方面，“9·30”政策之后，成交率先升温的是总价在400万元以内的刚需房源，因为前期价格已下跌许久，在政策刺激下，刚需首套房置业群体加快签约。

据了解，这类房源一般楼龄较高，小区物业配套和管理较差，户型设计和电梯老旧，甚至没有电梯。不过，因为在市区内，交通便利或学校资源尚可。

一位链家中介人士表示，这些刚需房源在10月份成交速度最快，不过自11月中旬以来，成交逐渐放缓。从业主挂牌情况来看，近两周此类房源挂牌量又继续增加，由于房源量充足，看房群体可挑选空间大。从成交数据来看，这位中介人士认为：“这些房源价格后续可能还会继续下跌。”

另一方面，自10月以来，小部分房源价格出现小幅反弹。上述链家中介告诉记者，从整体上来看，目前主要是同一区域内比较稀缺的房源价格出现上涨。这类房源特征包括：楼龄较新、户型设计合理、小区配套完善、教育资源良好。“一个区域内能满足这些条件的挂牌房源有限，近期二手房去化不断加快，对于购房人来说，意向区域内的高性价比的房源越来越少。”

不过，从价格上涨幅度来看，这些出现小幅反弹的房源，近两个月的涨幅都在10%以内（与9月30日之前相比）。

据北京链家研究院分析师冷会介绍，价格方面，目前北京二手房止跌回稳态势进一步巩固。11月，北京链家二手住宅成交均价环比小幅上涨，上涨走势已维持两个月。从各区情况看，多数城区价格稳中有涨，丰台、朝阳、西城等主要城区价格回升幅度相对明显。从成交结构上看，11月中心城区成交占比较10月份进一步提升，因此价格上涨也有一定的结构性因素影响。

进入12月，北京取消普通住房和非普通住房标准，住房交易税收优惠政策开始执行，改善型需求受影响最大，只要是满2年的住房，出售时就能免征增值税。业内预计，交易成本降低后，新房与二手房的交易循环也将更加通畅。