激战近300轮 “华润+中海”联合体185亿元竞得深圳新“地王”

12月2日，深圳2024年年内第5宗涉宅用地开拍，上架地块编号为T107-0107，地块位于深圳市南山区粤海街道，起拍价高达126.52亿元。

记者获悉，此次参与T107-0107地块竞拍的仅有两家竞买人报名，分别是由华润置地和中海地产组合的联合体以及招商蛇口。双方竞价历时一个半小时，举牌合计295轮，最终由“华润+中海”联合体以总价185.12亿元竞得该地块，成交楼面价约70388元/平方米，溢价率约46.3%。

据第一太平戴维斯统计，T107-0107地块成为深圳出让历史上第九宗总价超过百亿元地块。中指研究院分析指出，该地块同时刷新了深圳涉宅地块成交史上总价“地王”纪录。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅对记者表示，T107-0107地块解除了此前土地出让的多项限制条件，以“价高者得”为原则确定竞得人和成交价。“取消土地限价或有利于稳房价、稳预期，有助提升优质地块成交溢价率，进而对房价预期形成支撑。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，预计T107-0107地块后续将打造成为大户型、高溢价的改善高端楼盘，对市场同片区其他新房将形成竞争。

溢价率约46.3%

12月2日下午，T107-0107地块正式出让。经过近300轮竞价，最终由“华润+中海”联合体以超180亿元的价格收入囊中，溢价率约46.3%。

公告显示，T107-0107地块位于南山区后海总部基地南侧，是今年7月调规公示的商住用地，总用地面积约3.86万平方米，总建筑面积为26.3万平方米。该地块规划设计要点包括住宅17.69万平方米、商务公寓7万平方米、商业1万平方米、9班幼儿园2900平方米，文化活动室1000平方米等。该地块出让条件提及，地块涵盖的7万平方米商务公寓中，有4万平方米可分割转让，3万平方米限整体转让，限整体转让的商务公寓可全部转为同等面积的酒店。

区域规划图显示，T107-0107宗地周边基本为商业、绿地，以及市政配套用地，项目南侧地块紧邻地铁2号线登良站。

记者注意到，T107-0107地块的出让条件不限制建成后的商品房销售价格，也不受“90/70”政策（单套住房建筑面积90平方米以内的住房面积所占比重，必须达到总住宅面积的70%以上）限制。

李宇嘉对记者表示，T107-0107地块的地理位置优越，地方政府为了土地出让金的确需要拿出压箱底的好东西。另外，近期土地出让模式有所改革，减少了配建和价格限制，以及取消普通住房和非普通住房标准，这意味着将打造权、定价权都给到开发商。“考虑到过去各种限制下，真正的优质项目比较少，市场需求较大，大地块能打造真正的改善型高端社区，提高社区的服务能力。综合计算，该地块的利润率或将很高。”

孙红梅分析指出，9月底出台一系列房地产优化政策后，促进购房需求释放，深圳楼市活跃度持续提升。短期内市场销售在政策带动下逐渐企稳回升，这或将带动房企投资热度上升。同时，土地市场中优质地块的火爆竞拍，也将进一步提振市场信心。不过，孙红梅亦表示，跟往年相比，2024年深圳涉宅用地供应大幅缩减。截至12月2日，深圳年内共成交5宗涉宅用地，这些地块均由头部央国企摘得，民营房企拿地仍较为审慎。

龙头房企补库存

值得注意的是，就在竞得T107-0107地块三天前，中海地产以153.32亿元价格摘得北京市朝阳区年内第二宗组团地块，该地块打破了北京单笔土地出让金纪录。

公告显示，上述组团地块包括北京市朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0014地块，小红门乡剩余土地一级开发项目XHM-10、12地块，以及十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692、683、1301-L01、L02地块。地块总建设用地面积约14.7公顷，规划建筑规模39.4万平方米，起始总价153亿元。

对于近期一线城市土拍频现“地王”的现象，李宇嘉表示，新“地王”诞生的背景一方面是包括深圳在内的部分城市年度土地出让金完成比例较低，有的甚至都未完成一半，需要在年底冲刺；另一方面，近期拿地的房企都是今年销售业绩排名靠前的央企、国企，这些企业基本上都完成了今年的销售任务，迫切需要补库存以为明年考虑。

中指研究院提供的数据显示，今年1—11月，中海地产以2704亿元的销售额在行业中排名第二，仅次于保利（3080亿元），绿城中国销售额为2467.2亿元，排名第三；华润置地排名第四，销售额为2268亿元；万科排名第五，销售额为2225.6亿元。今年前11个月，排名前100的房企销售总额为38516亿元，同比下降32.9%，降幅较10月缩窄1.8个百分点。11月，排名前100的房企销售额同比减少9.46%，环比减少18.62%。

李宇嘉表示，今年以来，重点城市、重点项目对企业的业绩贡献度明显提升，比如中海地产在上海、北京、深圳的几个项目均获得热销，贡献了超过一半的业绩。“这是重大信号，即楼市的有效区域开始集中，房企与其到处撒网，不如聚焦重点城市、重点区域，打造高溢价的重点产品，以事半功倍的开发销售逻辑完成业绩。”